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住宅ローン・任意売却専用サイト住宅ローンの基礎知識
住宅の購入（宅地の取得、住宅の新築や改築など）のための、住宅金融会社や金融機関による資金の貸し付けが住宅ローンです。住宅を購入する側から見た住宅ローンとは、借りた資金を、元金と利息を合わせて返済していくこと、といえます。
住宅は、多くの方にとって一生でもっとも大きな買い物。住宅購入の際、的確に資金計画を立てておけば、より希望に沿った居住空間を手にし、将来の生活設計を明るいものにすることができます。家庭の経済状況を踏まえて購入時期・購入金額を決定し、将来に向けたライフプラン（生活設計）を考えて住宅ローンを組むことが大切です。
一人一人の置かれた状況に合わせ、最も適したプランを立てて、住宅ローンと上手に付き合っていきましょう。そのためには、まず“相手”を知ること。一緒に住宅ローンについての知識をつけていきましょう。
※住宅ローンの種類
大きく分けると、住宅ローンには公的融資と民間融資があります。
公的融資は、住宅金融公庫（2007年4月以降は独立行政法人の住宅金融支援機構に組織が変わる）、財形住宅融資などがあります。民間融資は、銀行や保険会社、ノンバンクによります。一般に公的融資のほうが利用の資格や条件に制限が多いとされています。
さまざまな機関や商品のなかから、自分に最適の住宅ローンを選択するには、それぞれの特徴を検討する必要があります
住宅ローンの種類
現在は、住宅金融公庫の廃止（2007年3月末）が決定していることもあり、民間金融機関の競争が激化しています。金利のタイプや水準にも多くのパターンがあり、住宅ローンの選択肢は多くなりました。
多くの金融機関、多くの商品から選べることは、それだけ借りる人それぞれの計画に近い住宅ローンが存在するということでもあります。しかし、数が多すぎてかえって迷ってしまい、どの住宅ローンがいいのかわからなくなってしまう、という声も聞きます。
自身の家計の状況、資金の計画、将来の生活設計を落ち着いて見直し、じっくりとプランを練って住宅ローンを選びましょう。
※実際の選択肢となる住宅ローン
●フラット35
住宅金融公庫と民間金融機関の提携による長期固定金利の商品。金融機関が住宅ローン債権を公庫に売却し、公庫が証券化して投資家向けに発行する仕組みで運営されます。
返済期間が最長35年で、長期固定金利、保証人、保証料や繰り上げ返済手数料が不要、などが主な特徴です。
●財形住宅融資
勤務先で財形貯蓄をしている人に対する公的融資。5年ごとに適用金利を見直す5年固定金利制が特徴です。
●民間金融機関の住宅ローン
公的融資よりも、物件に対する規制が比較的、少ないのが特徴で、その条件や機能はさまざまです。
住宅ローンのそれぞれの特徴や条件を確認し、頭金の準備の状況や、返済期間は短期返済型と長期返済型のどちらが向いているかなどの自身のタイプを考え合わせて選ぶことが大切です。
住宅ローンの金利の種類
住宅ローンの金利には、固定金利と変動金利の2種類があります。それぞれのメリット、デメリットを比較し、市場の金利の状況を考え合わせ、ライフプランに合った金利を選択することが大切です。
・固定金利（全期間固定金利）
返済の当初から完済までの全期間にわたり、金利が変わりません。借り入れ時に返済金額が決まるので、返済計画が立てやすくなります。低金利時に住宅ローンを組めば、金利が上昇した場合のリスクが抑えられます。反面、金利が下降した場合には負担が増加します。
・変動金利
返済期間中、市場金利の連動にともなって金利が一定の法則で変動します。一般的に、半年に1回、金利が見直されますが、半年ごとに返済額が変わるのではなく、5年間は返済額が固定されます。5年経って、返済額を再計算する際、金利が上昇していれば返済額も上がります。ただし、上昇幅は25％までが限度となっています。低金利時には返済額も抑えられます。金利が上昇した場合には、増えた利息が元金に組み込まれ、返済期間・返済金額に影響します。
※固定金利選択型
一定期間、金利を固定し、固定期間が終了する時点で、変動金利か固定金利かを選択します。固定期間や運用ルールは、金融機関やローンの種類によって異なります。固定期間の市場金利の動向に応じてメリットのある選択ができます。
住宅ローンの審査
住宅ローンの借り入れのためには、審査を受けることが必須のプロセスです。審査の対象になるのは、購入する物件の担保価値と、申込者が長期間、安定して返済を続けられるかという信用です。
民間金融機関の住宅ローン審査は、仮審査と本審査の2段階で実施します。仮審査は、貸し手である金融機関による審査です。本審査は、金融機関に対して債務保証をする信用保証会社（連帯保証人の役割を担う）による審査です。
公庫融資では、住宅金融公庫の審査と、購入物件の評価を行います。フラット35の場合は、民間金融機関と住宅金融公庫による審査と、購入物件の評価を行います。
※評価のポイント
完済時の年齢が定められた条件を超えないか、勤務形態や勤続年数、自営業者の場合は事業内容など、年収に対しての借入金のバランス、健康状態などとともに、「個人信用情報」・銀行協会・CIC・CCB・テラネット,等がチェックされます。個人信用情報とは、住宅ローン以外の借り入れ状況と返済状況のことです。個人の信用力に関する重要な情報です。
住宅ローン控除・減税
住宅購入に際して、次に示すような税金がかかってきます。初めて支払う税金も多いので、制度や手続きの方法を税務署などに確認しましょう。
一定の条件を満たして、申告すれば税金が安くなる仕組みがあります。
・購入
印紙税…契約書の作成時
登録免許税…所有権の登記時
消費税…建物の購入や仲介手数料
不動産所得税…登記後
・住宅ローン
印紙税…契約書の作成時
登録免許税…抵当権の設定時
・購入後
固定資産税…毎年納税
都市計画税…毎年納税
※住宅ローン減税の特例
住宅ローン減税（住宅ローン控除）は、正式には住宅借入金等特別控除といいます。住宅ローンを利用して住宅の新築・購入・増改築をした場合に所得税から所定の計算による金額が控除されます。
住宅ローン減税を受けることができる条件については国税局のサイトを参照してください。確定申告（給与所得者は2年目からは年末調整）の手続きが必要です。
※不動産取得税の軽減処置
不動産を取得した人に課税される不動産取得税ですが、住宅用の土地建物については軽減処置があります。物件によっては税額がゼロになる場合もあります。
処置は定期的に見直されていて、適用条件も変わってきます。管轄は都道府県税事務所ですので、よく確認してください。
金利優遇キャンペーン
民間の金融機関で、金利を割引するキャンペーンを行うことがあります。その金融機関で設定している基準の金利（店頭金利）から、割引した金利を適用します。
金融機関によって割引の方法や割引率は異なります。選ぶ際には、目先の金利の低さだけにとらわれず、さまざまな条件や割引率など、割引パターンが自身の返済計画に合っていて、本当に得するのかどうか、よく比較検討して考えましょう。
※当社提携先金融機関による、特別金利優遇も随時ご用意致しておりますので、お気軽に下記「住宅＆リフォーム・ローンご相談フォーム」よりお問い合わせ下さいませ。
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